ALQUILERES - ¿DEBO PAGAR DURANTE EL ESTADO DE ALARMA?

28.04.2020

1.- SE SUSPENDE EL CONTRATO DE ALQUILER?
2.- QUÉ HAGO SI NO ME PAGA EL INQUILINO? Y SI SOY INQUILINO Y NO PUEDO PAGAR QUÉ DEBO HACER?
3.- DEBO PAGARLE A MI CASERO POR UN LOCAL QUE TENGO CERRADO?

Respondemos brevemente dando 4 PAUTAS BÁSICAS sobre estas cuestiones tan demandadas estos días:

  • 1.- SE SUSPENDE EL CONTRATO DE ALQUILER? Los contratos NO han quedado AUTOMÁTICAMENTE SUSPENDIDOS. Lo que sí sucede es que en estos momentos, al haberse acordado la suspensión de la actividad judicial, no se pueden tramitar demandas por desahucios y los lanzamientos previstos han quedado suspendidos, pendientes de fijarse nuevas fechas al efecto. Ello ha supuesto que los arrendatarios morosos permanecen en las viviendas por tiempo indefinido.
  • 2.- QUÉ HAGO SI NO ME PAGA EL INQUILINO? Y SI SOY INQUILINO Y NO PUEDO PAGAR QUÉ PUEDO HACER? A día de hoy no se pueden presentar demandas en los Juzgados. Una buena opción es negociar formas de pago aplazadas. En cualquier caso, en cuanto se reanude la actividad judicial volverán a fijarse los plazos para juicios, lanzamientos, etc.

Los inquilinos que estén viviendo una situación de vulnerabilidad pueden solicitar en el plazo de 1 MES desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley al dueño (si no es empresa o gran propietarios) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que la suspensión o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente con carácter voluntario. Desde el momento en que recibe la solicitud, el arrendador tiene siete días laborables para comunicar al arrendatario las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento de la deuda que acepta o las posibles alternativas que plantea. Si el arrendador no acepta ningún acuerdo, el inquilino puede pedir un crédito que tiene que ser destinado obligatoriamente al pago del alquiler, el cual será emitido por in banco y avalado por el Estado.

  • 3.- DEBO PAGARLE A MI CASERO POR UN LOCAL QUE TENGO CERRADO? Cabe la posibilidad de que, si has visto cerrado tu negocio a causa del COVID-19, puedas alegar una cláusula denominada REBUS SIC STANTIBUS para dejar de pagar el alquiler a tu casero. Ello únicamente es operable en los arrendamientos de locales de negocio o industria.

Esta cláusula indica que para aquellos contratos de larga duración en los que aparezca una causa sobrevenida, imprevisible e inesperada de fuerza mayor o excepción no imputable por tanto a la parte (en este caso al arrendatario), como la que ha causado el COVID-19, se permite modular o eximir del cumplimiento del contrato mientras dura dicha causa de fuerza mayor que imposibilita a una de las partes a cumplir con el contrato.

No tenemos experiencias judiciales previas para el caso de pandemia y se trata de una cláusula de elaboración doctrinal y jurisprudencial, pero muchos operadores jurídicos ya están estudiándola ante su posible alegación ante los Juzgados y Tribunales una vez se levante el estado de alarma.

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