PUEDO ADQUIRIR DE FORMA PREFERENTE UN INMUEBLE ANTES QUE OTRA PERSONA O INCLUSO UNA VEZ VENDIDO?

31.08.2021

EL TANTEO Y EL RETRACTO


HOY les traemos un interesante artículo sobre estas dos figuras que pueden ser sumamente útiles:

El tanteo es un derecho real de que facultad a su titular para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre de vender la cosa a quien quiera.

El derecho de tanteo solo está contemplado en ciertas leyes especiales como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos pero no se incluye en el Código Civil.

El retracto, al contrario que el tanteo que opera opera antes de la enajenación proyectada, permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero adquirente. Concretamente el Código Civil lo define así en su artículo 1521:

"El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".

Podría pensarse que el que efectúa el derecho de retracto, en adelante retrayente, hace que no sea válida la venta entre el propietario y el que va a adquirir el bien, pero realmente no es así. Lo que hace éste es subrogarse en la posición del adquierente, es decir, se pone en su posición en el contrato.

El titular de un derecho de tanteo es siempre titular de un derecho de retracto en caso de no poder haber ejercido su primera facultad, sin embargo al revés no funciona igual pues existen figuras en las que se otorga un derecho de retracto sin existir tanteo.

Con un ejemplo queda más claro. Si el propietario de una vivienda tiene un arrendamiento en donde su inquilino tiene derecho de tanteo, pero el precio por el que le dice que va a vender el inmueble no le convence a éste, y finalmente se entera de que va a venderlo a un tercero a un precio inferior, ahí podrá el inquilino ejercer su derecho de retracto.

El retracto para el Código Civil procederá únicamente en los casos de venta y dación en pago, pero la doctrina mayoritaria entiende que por venta hay que entender enajenación en general, incluyendo así los supuestos de venta, donación, permuta, etc.


Supuestos en donde podemos encontrar derecho de tanteo y retracto

Entre otros, estos son algunos supuestos recogidos en el Código Civil y en ciertas leyes civiles especiales, en donde se recoge la facultad de ejercer los derechos de tanteo y retracto:

  1. Retracto de comuneros. Se faculta al comunero a usar del Derecho de retracto cuando uno o varios comuneros enajenan sus cuotas a un tercero o extraño.
  2. Retracto de colindantes.También tienen derecho de retracto los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca, si bien no están todas incluidas, cuya cabida no exceda de una hectárea.
  3. Retracto de coherederos. Si alguno de los herederos vendiese a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualesquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio de la compra siempre que lo verifiquen en el término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
  4. Tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendatario (inquilino) de vivienda o para uso distinto de vivienda, tienen también reconocidos los derechos de tanteo y de retracto en el caso único de la venta del inmueble. Así, el arrendatario podrá ejercer un tanteo en el plazo de 30 días desde que se le notifica la decisión de vender y las condiciones de la venta. En el caso del derecho de retracto el plazo también será de 30 días. Eso sí, en estos términos se admite la validez de los pactos de renuncia del arrendatario a su derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos con duración superior a 5 años.


Este artículo es un extracto de la siguiente web donde podrá encontrar la información ampliada: https://www.sanchezbermejo.com/derechos-de-tanteo-y-de-retracto/</p>